终是硬伤难跨越青特置业西海岸首秀踉跄!

发布日期:2021-07-22 02:13   来源:未知   阅读:

  本次开盘悄无声息,各路媒体、自媒体均未提及。青特置业自家的公众号倒是有一条消息,不过标题和内文的前半部分,突出的是“内卷时代”。

  作为青岛本土房企中城阳系的大将,青特置业在城阳区域得天时地利人和之利,积累了利润,打造了体系,也笼络了人才。最重要的是,还孕育了“世界那么大,我想去看看”的信心。

  近年来,青特不仅走出城阳到了新都心和即墨,烟台和济宁也有涉足。而青特星悦,则是进军西海岸的首盘。

  数据也挺冷:首开的六十四套房子只卖了四十套。作为对比的是,附近一个竞品楼盘,首开三百套清盘。

  其实蓄客准备的时间并不短。此前有媒体报道,青特星悦去年就开始了宣传,今年三月份, 还因为违规收筹冻结客户资金被曝光。

  蓄客时间超过四个月,最终首开只敢拿出六十四套,“情非得已”的尴尬一览无余。

  这个项目位于滨海学院北侧,近临香江路商圈。小区共规划了6栋楼,规划建筑高度为18层,项目从2020年年底开始施工建设。六栋楼中,后面三栋是商品楼,前面三栋楼座一栋是人才公寓,两栋是和回迁房性质相近的养老公寓。

  与青特星悦项目相邻的是齐长城花园小区,该小区的业主们直言来了个“恶邻居”。

  原因是青特星悦项目未来的高层建筑正对着齐长城花园小区的24号楼和6号楼,距离只有三十多米,建成后这两栋楼的采光时间从每天六小时降到了两小时。

  24号楼跟6号楼的业主们自然不肯,而青特方面在规划尚未批准的公示期间提前施工,更是将业主们的怒火点燃,双方的冲突惊动了不少职能部门,并最终闹到了行风在线。

  修改的部分包括:从18层改为16层,并将距离拉开到将近50米。青特方面直言,在现有的条件下已经做到了极致。

  但是齐长城花园小区的业主们并不认可青特的诚意,要求在达成协议前,施工方必须停工。此前有消息披露,部分业主提出的补偿协议,是每平方米2000元。也有业主否认了这个补偿标准,他们称没有提出金钱补偿的标准,认为身体健康不能用钱来购买。

  规划修改后,靠近齐长城花园小区的两栋楼从18层改为16层,位置往里收缩,导致商品楼与养老公寓的距离只有二十七米左右,而且形成了南高北低的态势,对采光的影响进一步加剧。

  但是修改规划带来的后果,其实只能算是雪上加霜,因为青特星悦本身的硬伤就很严重。

  最大的硬伤是混住问题,人才公寓和与回迁房性质相近的养老公寓占去项目的一半,市场的顾虑是显而易见的:商品房与保障房业主混住后的“相爱相杀”,香港内部会员书刊图片,一直是难以妥善解决的问题。在全国,在青岛,在西海岸,类似的问题鲜有妥善解决的例子,隔三岔五闹一回的倒是屡见不鲜。从本质上说,混住是一种强行融合,既然是强行,摩擦必然难免。

  项目的设计,也有值得购房者三思的地方:16层的小高层还有北向的空中连廊,不仅影响采光,还会增加公摊。

  另外有知情人士称,项目原址是过去的河道。而河道原址上建高层,会有什么影响,目前有部分争议。

  作为行走青岛楼市多年的老江湖,青特在拿这块地之前,所有的优劣肯定都是了然于胸的。

  进军西海岸市场的首盘,为什么会拿这块先天不足的地,原因不得而知。这也是家族式企业的惯常:因为决策过程中缺乏相互制约的流程设置,会有很多莫名其妙的事情。

  很显然,面对劣势,一开始青特是很努力的,有种“我命由我不由天”的奋发劲儿。

  规划还在公示期便开始抢工,其实就是应对“采光”纠纷的招数。事实证明,这招算是“未雨绸缪”,因为公示肯定会出问题,而挟工地以令谈判,总归比拿一张白纸要有效。如果不是抢工,很可能就开不了工了。至于最后被迫修改规划,与抢工无关,只能说明两个问题,一是齐长城花园小区的业主根深叶茂,二是西海岸终究不是城阳,支持的力度不可同日而语。

  没有预售证就违规收筹冻结客户资金,其出发点和抢工一样,都是基于青特内部的判断:项目的后期会出现问题。应对策略就是要抢,不仅要抢工,还要抢在可能影响销售的问题出现之前,锁定客户。

  这其实是个小技巧:没有预售证就不能向购房者收取任何费用,这是明确规定,但是通过银行APP冻结资金,就规避了违规风险,同时把持住了意向客户的购房款。

  至于后来被媒体曝光,只能说是谋事在人成事在天,或者说是,常在河边走终有湿鞋时。

  一而鼓,再而衰,三而竭,努力屡未有效,青特的劲儿也泄了,于是我们就看到,悄无声息的首盘首秀。

  对业主来说,于无声处的开盘其实也预示着并不光明的未来:盘小、钱少、麻烦多的青特星悦或许会成为青特一方的鸡肋,而就此导致未来资源减少,承诺的东西降档。

  对于青特置业来说,首秀踉跄其实不要紧,要紧的是,如何从其中吸取教训,包括决策流程,包括自我认知,包括经营思路,都有值得反思的地方。

  也许,青特还需要学习在离开舒适圈后,如何在公平的规则和环境下开拓和发展。话说的重一点,把天时地利人和的加持当成自己的本事,也是硬伤的一部分。